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_广州土地拍卖被指“量身定做” 三地块只卖底价

2017-11-20 01:50

(资料图片)

近日,经过101轮的竞拍后,广东省广州市科学城某地块最终以43.41亿元被雅居乐集团“拔得头筹”,也再次刷新了广州的地价记录,成为了新的“地王”。但是,与此同时发生的,却是广州市四大重点建设区的白云新城地块,由于只有惟一的公司竞标,被大连万达商业地产有限公司(以下简称万达公司)以底价11.22亿元竞得。

一边是频频被刷新的“地王”,一边却以评估的底价竞得,这其中的差异引起了社会各界特别是业内人士的极大关注。记者了解到,广州的土地拍卖中,由于没有竞争对手,被惟一公司以底价拍得的还不仅仅这一例。在此之前,保利房地产(集团)股份有限公司(以下简称保利集团)和中国石化集团洛阳石油化工工程公司(以下简称石化集团)以惟一竞拍者的身份以底价得到了广州的另两个重要地块。

广州接连三次重要地块被惟一公司以底价获得的现象,引来了众多的质疑,有业内认为上述土地的拍卖“内定”的嫌疑非常大,拍卖程序只是一种形式罢了。对此,有专家指出:这种现象说明,拍卖行业这种量身定做的倾向近年来没有得到有效遏制,反而在各种不同的拍卖行为中,有进一步发展的趋势。因此,为了维护公平竞争的经济秩序,对此类现象亟待立法予以规范。

设置有针对性条件

今年10月29日,广州四大重点建设区的白云新城地块首次推地,然而广州国土房管局土地交易拍卖大厅却大门紧闭。原来,由于只有惟一的公司竞标,该次拍卖根本不需竞拍,就被万达公司以底价11.22亿元竞得这一重要地块。

房地产开发历来都是“寸土必争”,就拿当天下午同样进行的一场土地拍卖———广州科学城某地块来说,其激烈程度就不亚于一场战争。此次拍卖,广州开发区土地拍卖大厅里,齐集了碧桂园、万科、中信、雅居乐、保利等国内著名的房地产开发商。最后,在历时5个小时,经过101轮的激烈竞拍之后,该地块最终被雅居乐集团竞得,并以43.41亿元成为了广州的新“地王”。

但是,作为广州四大重点建设区而且发展前景良好的的白云新城首推地块,怎么会只有一家公司竞标,并被以底价成交呢?

采访中,有不愿透露姓名的业内人士向记者透露,白云新城地块的拍卖条件设置了很多非常具体且门槛很高的条件:其一,参加竞拍的开发商必须是注册资本15亿元以上的房地产开发企业,2007年、2008年的总资产均要达到120亿元以上,2007年、2008年净资产均达20亿元以上;其二,参加竞拍的开发商要具有在国内大中城市成功开发累计总建筑面积不少于200万平方米大型商业中心、五星级酒店项目的经验等;特别是,开发商还应确保地块上大型商业中心于2010年10月底前开业。

“如果没有提前介入,怎么可能在一年的时间内,确保大型商业中心营业?”该业内人士质疑说,而由于具体的条件导致只有一家公司参加竞标的还不止这一次,他所了解到的,近期广州的土地拍卖就已经连续第三次出现大地块以惟一竞拍者进入市场,最后以底价成交———10月20日,保利集团以底价1.42亿元竞得广州市海珠区琶洲城中村地块;10月27日,广氮首幅住宅用地以底价5.3亿余元被惟一报名竞购者石化集团竞得。

业内人士告诉记者,三大地块底价成交,均有一个共同点,那就是设置了非常具体且苛刻的条件。“就拿竞拍琶洲城中村地块的,竞拍的房地产公司就必须具备以下条件:一级资质,注册资本15亿元以上;2007年、2008年总资产均达90亿元以上,净资产均达15亿元以上;必须具有成功开发建筑面积10万m2以上大型商业、办公、酒店综合项目的经验;须在海珠区拥有建筑面积5万m2以上的自有办公、商业物业,确保琶洲村全面改造拆迁安置周转使用;竞买申请人及与其有参股、控股、投资关系的法人、个人及其他组织,在广州市行政区域内没有严重违反出让合同、闲置土地或有其他不良记录。”

根据以上条件,琶洲村出让的拍卖条件就是为保利集团量身定做的。因为在广州市海珠区,只有保利集团拥有足够多的自有办公、商业物业。相对而言,其他房地产开发企业在上述条件的限制下,根本无缘参加竞拍。

“面对这样的条件,当时业内就表示符合条件的仅有保利集团一家。特别是‘竞得人须在出让地块成交后30日内,按照琶洲村全面改造的要求与琶洲经济联合社签订《琶洲村城中村改造拆迁补偿安置和开发建设协议》’这一条,如果开发商之前没有和琶洲村有接触的话,绝对难落实。”业内人士说。

记者了解到,在拍卖广氮地块时,拍卖条件也同样设置了有针对性的条件:参加竞买的必须是拥有石油化工国家综合甲级设计资质的高新技术企业,而且其企业总部应设在或迁至广州。

有专家指出:“而这,就是只能有石化集团一家符合条件参加竞拍,并最终以底价成交的真正原因。”

拍卖行为量身定做

有专家认为,造成惟一竞标者以底价成交现象的发生,原因很简单:要想把地卖给谁就以谁的条件为标准量身定做地设置具体竞拍条件。针对这种现象,应该出台规定:只有一家竞标者投标算作流拍,这样才能杜绝内定、底价成交。

“招投标法第二十条规定:招标文件不得要求或者标明特定的生产供应者以及含有倾向或者排斥潜在投标人的其他内容。”有法律界人士指出,在出让条件中设置种种门槛,是对市场的莫大伤害。除了造成垄断,还会让其他企业感受不到一个公开、公平、公正的市场,这将让市场走向偏差,不利于市场经济的发展。

寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同说:“虽然纵观房地产业界,只有保利集团来进行琶洲村的改造最合适,但是政府的做法却有欠妥当。”

在广州市局所贴出公告标明参加竞拍所需条件时,韩世同就写了一篇文章质问其公平性:“一看公告的条件,能够符合的只有保利集团,完全是政府为之量身定做,这是变相地取消了公平竞争,让竞拍形同虚设。这种特定方式与特定价格是否合适,我觉得还需要商讨。”

“土地招牌挂是制度的进步,也是政府行政行为透明化的必要手段。”广东合邦律师事务所主任杨爱斌认为,不过,透明是公正的必要条件,但不是充分条件。上述事件的发生,再次暴露出了房地产市场的诸多问题,这些问题有的需要建立新的制度,有的则在于执行层面。如果在各方面没有更加有力的措施,相信还会在拍卖场内外出现更多的闹剧,市场也难以真正做到公正有序。

中国政法大学研究生院副院长教授李曙光指出,不能用专项法解决交易过程中出现的普遍性问题。目前,规范中国的市场经济,缺乏的是配套法律设施和诚信交易的市场环境,如交易中出现的串通拍卖和职业控场行为,就可以通过设立《反欺诈交易法》来解决。当法律得以规范,诚信交易社会建立,监管部门权责明晰,拍卖市场才有望真正净化。

记者了解到,在接触多起关于拍卖纠纷的案例中,常会听到关于只有一个人参加竞买的情况下拍卖会能否举办的问题,关于这个疑问,在当前的拍卖理论及实践当中仍然存在较大的分歧。

有专家告诉记者,肯定论认为是应当举办的:现行拍卖法并没有对“一个人参加竞买不能举办拍卖会”的明确陈述,因此即使只有一个单位或个人参加竞买的拍卖会仍然是应当举办的;否定论认为是不应当举办的:在拍卖会上没有人和惟一的竞买人进行竞争,不符合关于公开竞价的方式,所以不能举办拍卖会。该专家认为,虽然现行法律没有给予明确规定,但如果允许竞买过程中只有一个单位或个人参加,那么会给招标留下“定向设计”、“量身打造”等暗箱操作的空间,从而为以招标的合法形式掩盖协议出让的非法目的创造条件。因此,建议尽快在拍卖法或相关法律中对此予以明确。

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